บริการตรวจสอบอาคารประจำปี

1.      อาคารสูง หมายความว่า อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอด ผนังของชั้นสูงสุด 

2.      อาคารขนาดใหญ่พิเศษ หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป 

3.      อาคารชุมนุมคน หมายความว่า อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่บุคคลอาจเข้าไปภายในเพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคนที่มีพื้นที่ตั้งแต่1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป

4.      โรงมหรสพ

5.      โรงแรม ตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรมที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป

6.      สถานบริการ ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป

7.      อาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หรืออาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป

8.      อาคารโรงงาน ตามกฎหมายว่าด้วยโรงงานที่มีความสูงมากกว่าหนึ่งชั้นและมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป

9.      ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย ซึ่งความสูงจากพื้นดินตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตาราง เมตรขึ้นไป หรือป้ายที่ติดหรือตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคาร หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป(ตามกฎกระทรวงปี 2558 กำหนดให้ตรวจป้ายเป็นประจำทุก 3 ปี)

วัตถุประสงค์ในการตรวจสอบ

• เพื่อความปลอดภัยต่อชีวิตทั้งชีวิตของผู้ใช้อาคารและพนักงานดับเพลิงและกู้ภัยเป็นสำคัญเพื่อให้อาคารมีสภาพความปลอดภัยในการใช้งานตามวัตถุประสงค์ของกฎหมาย
• เพื่อความปลอดภัยต่อทรัพย์สินตามผลที่เกิดจากมาตรการความปลอดภัยต่อชีวิต
• การตรวจสอบนี้จะช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
• เพื่อเป็นทางเลือกให้กับการใช้แบบตรวจสอบอาคารอย่างง่ายและครอบคลุมกฎหมาย

ใครคือผู้ตรวจสอบอาคาร

        ผู้ตรวจสอบอาคาร กฎหมายกําหนดให้เป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลไทย ที่ได้รับ อนุญาตให้เป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยวิศวกรหรือเป็นผู้ประกอบ วิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยสถาปนิก โดยจะต้องผ่านการอบรมหลักสูตร เกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารตามที่คณะกรรมการควบคุม อาคารรับรอง และเป็นผู้ที่ได้รับการรับรองการขึ้นทะเบียนจากคณะกรรมการควบคุมอาคาร

ขอบเขตของการตรวจสอบอาคาร
        กฎกระทรวงนี้ใชบังคับหลายคนยังเขาใจวาการตรวจสอบอาคารคือการจับผิดการกอสราง อาคาร ซึ่งแทจริงแลวกฎหมายมุงเนนที่การจัดใหมีการสํารวจตรวจตราเพื่อความปลอดภัยของผูใช อาคาร โดยเฉพาะมุงเนนไปที่อาคารสาธารณะเปนหลัก การกอสรางอาคารที่ผิดแบบหรือมีการ เปลี่ยนแปลงการใชงานอาคารแตมีความปลอดภัยผูตรวจสอบอาคารก็ไมมีหนาที่จะตองรายงานใน การตรวจสอบอาคารเวนเสียแตวาการดัดแปลงตอเติมอาคารนั้นกอใหเกิดความไมปลอดภัยแก ผูใชงานอาคาร ทั้งนี้ในการตรวจสอบอาคารกฎหมายไดกําหนดใหครอบคลุมถึงสวนสําคัญตางๆ ดังนี้

1.   1. ตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร
      (ก) การต่อเติมดัดแปลงปรับปรุงตัวอาคาร
     (ข) การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกบนพื้นอาคาร
     (ค) การเปลี่ยนสภาพการใช้อาคาร
     (ง) การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้าง หรือวัสดุตกแต่งอาคาร
     (จ) การชำรุดสึกหรอของอาคาร
     (ฉ) การวิบัติของโครงสร้างอาคาร
     (ช) การทรุดตัวของฐานรากอาคาร      

2. ตรวจสอบระบบ และอุปกรณ์ประกอบอาคาร
     (ก) ตรวจสอบระบบ และอุปกรณ์ประกอบอาคาร
     (ข) ระบบบริการและอำนวยความสะดวก
     (ค) ระบบลิฟต์ระบบยก และระบบลำเลียงขนส่ง
     (ง) ระบบไฟฟ้า ( หม้อแปลง,เมนสวิชย์,แผงไฟย่อย,สายไฟ )
     (จ) ระบบปรับอากาศ
     (ฉ) ระบบสุขอนามัย และสิ่งแวดล้อม
     (ช) ระบบประปาระบบระบายและบำบัดน้ำเสีย
     (ซ) ระบบระบายน้ำฝน
     (ฌ) ระบบระบายอากาศ
     (ญ) ระบบควบคุมมลพิษทางอากาศและเสียง
     (ฎ) ระบบป้องกัน และระงับอัคคีภัย
     (ฏ) บันไดหนีไฟ และทางหนีไฟ
     (ฐ) เครื่องหมาย และไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
     (ฑ) ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉิน
     (ฒ) ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้
     (ณ) ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง
     (ด) ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิง รวมทั้งเครื่องสูบน้ำดับเพลิง
     (ต) ระบบหัว และสายฉีดน้ำดับเพลิง
     (ถ) ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ

1.    3. ตรวจสอบสมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่างๆของอาคาร
     (ก) สมรรถนะบันไดหนีไฟ และทางหนีไฟ
     (ข) สมรรถนะเครื่องหมาย และไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
     (ค) สมรรถนะระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้

4. ตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร
     (ก) แผนการป้องกันและระงับอัคคีภัยในอาคาร
      (ข) แผนการซ้อมอพยพผูใช้อาคาร
      (ค) แผนการบริหารจัดการเกี่ยวกับความปลอดภัยในอาคาร
      (ง) แผนการบริหารจัดการของผู้ตรวจสอบอาคาร

ลักษณะการตรวจสอบ มี 2 ประเภท คือ
1. การตรวจสอบใหญ่
            เป็นการตรวจสอบโครงสร้างอาคาร และระบบทุกระบบ ตามที่กล่าวมาแล้วข้อ 2. โดยให้
กระทำทุก 5 ปี ในการตรวจสอบใหญ่ทุกครั้ง ผู้ตรวจสอบต้องจัดทำแผนต่างๆ ดังนี้

• แผนปฏิบัติการการตรวจบำรุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร รวมคู่มือปฏิบัติการตามแผน ดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร เพื่อเป็นแนวทางการตรวจบำรุงรักษา และการบันทึกข้อมูลการตรวจบำรุงรักษาอาคาร
• แผนการตรวจสอบอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปี รวมแนวทางการตรวจสอบตามแผน ดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร เพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปี

2. การตรวจสอบประจำปี
        เป็นการตรวจสอบตามแผนการตรวจสอบอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปี ที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทำไว้ในการตรวจสอบใหญ่ การตรวจสอบประจำปีให้กระทำทุกปี

 โทษตามกฎหมายของเจ้าของอาคารที่ไม่จัดให้มีการตรวจสอบสภาพอาคาร

           หากฝ่าฝืนไม่ดำเนินการตรวจสอบอาคารจะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 6 หมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับเป็นรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง

กฎหมายอ้างอิง

·       มาตรา 2 มาตรา 4 และมาตรา 32 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2543

·       กฎกระทรวงกำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบ หลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548

·       กฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ. 2548